蜗居十年后：从房奴到房梦难圆，深圳房价涨幅近400%的惊人变迁
当然，十年后，我们的电视连续剧也与时俱进，将女主人公变成富有妻子和坚强的女性。我们曾经用来将苦苦挣扎的工人视为主角，例如“生存的移民工人”和“蜗牛之家”，现在工作不再有资格成为背景委员会。
以深圳为例，这是一个刚刚庆祝其40岁生日的特殊区域。根据的数据，从2009年到2019年，深圳商业住房的平均价格从每平方米的11,000元人民币增加到约54,000元，增加了近5倍。这还包括郊区的“平均”价格。另一方面，在2019年，深圳非私人雇员的平均年薪超过120,000元（请注意，这是税前的收入，包括公积金和社会保障），而员工年平均年薪私人单位仅超过70,000元。元。这意味着，如果他想在区这样做，则一名深圳私人企业工人需要在深圳购买建筑区域（实际上约为60平方米）的房屋。在一个地方购买房屋至少需要90年。
住在一个大城市并不容易。但这不是大陆独有的，而是一种全球现象：如果根据单位面积的住房价格进行计算，中国大陆的城市不能排名世界前十名（当然，如果根据住房价格收入比率进行计算，这是另一种情况）。大城市的房价不仅在人口稠密的东亚（例如香港，东京，新加坡等）中飙升，而且在历史悠久的著名欧洲城市（例如伦敦，巴黎和罗马等）也飙升。 ），但也位于人口稠密的地区。北美和澳大利亚。以美国为例，在第二次世界大战后的50多年中，旧金山，西雅图，洛杉矶和波士顿等几个著名大都市地区的住房价格平均增长率与年度高通货膨胀率约为3个百分点。 2.5-3.5个百分点。
为什么世界各地的大城市如此昂贵？昂贵是有意义的。大城市的房价应该很昂贵，因为大城市很有吸引力。但是，大城市的住房价格不应该那么昂贵：过度的土地监管导致土地价格太高，使大城市的吸引力降低。
大城市应该很昂贵：迷人的城市
在唐王朝的的第三年中，只有16岁的Bai Juyi来到了，带着他的诗去参观了著名的学者Gu Kuang。
Gu Kuang在手稿上看到了三个单词“ Bai Juyi”，因此他小心翼翼地看着那个年轻人，说：“大米很昂贵，但Juyi并不容易。”出乎意料的是，当他转向**篇文章时，他读到“李·利尤恩”（Li ），每年枯萎并蓬勃发展。野火无法燃烧，春天的微风将再次增长。
现实是残酷的。在真实历史上，这个故事的时尚而高昂的精神相反，尽管可悲的老挝拜拜在很小的时候就闻名，并且长期以来以诗歌而闻名，但他的年龄与五十年代相同。在昌an的108尖牙边缘的购买了一所房子。自远古时代以来，大都市一直很昂贵。
大都市的成本首先来自其魅力。
作为人类历史上最古老的发明之一（杰里科（）是人类最早的城市，出生于公元前9000年），该城市的决定性特征是其人口密度很高。
最初，人口在一个地方的聚集可能是由于贸易或军事便利性，一旦各个方向的人们开始涌入该地方，就会发生神奇的化学反应。人口的聚集可能会使城市变得拥挤，肮脏和危险，但它也使这座城市富有，广阔而包容，吸引了最冒险的思想和**创造力的思想。
幸福的起源在于不平衡。人们天生就是讨厌单调的，更喜欢丰富性和多样性，而大都市可以提供最富有的多样性。在拜·胡耶（Bai Juyi）居住的时代，哪个城市可以收集像昌甘（）这样的世界各地的财富和人们？
不用提到其他例子，从博物学家Xue Aihua（）的唐朝历史材料中提取的神秘和异国情调的图像可能会引起许多年轻而不安的心，为 的向往？
大都市广阔的市场、紧密的人际网络和便捷的信息传播渠道，对雄心勃勃的年轻人有致命的吸引力。，只有像张甘（）这样的大都市才能帮助诗人，艺术家，作家和其他有趣而无用的灵魂找到他们的家。
一个由200或300人组成的小村庄可能能够负担得起像Fan Jin这样的问题制造商（前提是他会在考试后回馈村庄），但不会提供无用的诗人。在张瓜（Zhang Gu）讲述的故事中，瓜（Gu Kuang）的赞美，随着长汉（）的人际关系网络迅速传播，年轻的拜·朱伊（Bai Juyi）的声誉遍布全球。龙和老虎在北京相遇，来自各个方向的英雄聚集在长。在这里，杜福遇到了李·拜，拜·胡利一生都遇到了元Zhen。在他的永生中，许多著名的作品都是这些天才碰撞所产生的火花。
当然，古代城市的规模受到农业生产和运输能力的极大限制。第二次世界大战后，世界上的主要经济体解决了食品和衣服的问题，并完成了工业化。在这种背景下，人口汇集到城市已成为一种不可逆转的趋势。工业化完成后，主要经济体将不可避免地进入服务行业和创新活动作为核心的发展阶段。服务行业主要依靠生产者和消费者之间的面对面沟通，而现代创新活动更多地依赖于人才的聚会和合作，这比工业制造业更有溢出的空间。在这种背景下，大都市的优势变得非常伟大。
不断的劳动力涌入，尤其是那些受过高等教育的劳动力，对大都市房地产产生了强烈的需求。在我国对大城市规模的长期严格控制的背景下，深圳的**人口仍然从2000年的700万增加到2018年的1300万，而上海的**性人口也从1600万增加到2400万。
在一个全球化的时代，作为长期高质量资产的全球化时代，大都市的房地产不仅面临当地居民的需求，而且还来自全国乃至世界各地的投资者。怎么会不昂贵？
大城市不该这么贵：昂贵的地价
通过上述讨论，我们似乎可以得出结论，大城市的房价应该是如此昂贵。但是，这不可避免地将我们变成了杜鲁门所说的“单手经济学家”：因为到目前为止，我们只看到了需求的故事。最基本的经济学告诉我们，需求和供应之间的相互作用决定了价格。供应方的故事告诉我们，大城市的住房价格不应该那么昂贵。
由于迄今为止，由于人类无法发明暂停的房屋，因此大城市房地产供应的最重要决定因素仍然是土地的供应。影响城市房价的主要因素是土地价格。
三名德国经济学家：诺尔（Knoll），以及第二次世界大战后14个发达经济体的土地价格和房价后，发现房价平均上涨了3.5倍，而土地价格上涨了7.5倍。因此，即使他们自己也发现，土地价格上涨可以解释房屋价格上涨的80％以上，建筑成本的影响是次要的。
在过去几年中，我国主要城市的土地拍卖中的交易价格惊人的“土地国王”无疑对这项研究产生了生动的脚注。格拉泽（）是城市经济行业的明星，他还发现，在美国和时间之间，美国房地产的建设成本不大。因此，要解释不同地区房价的差异化，我们必须首先掌握土地价格和土地。供应。
大城市的高土地价格是因为有限的土地供应无法赶上强劲的需求。土地供应首先受到自然因素（例如地形）的限制。但是如今，以高度发展的生产率，这些不再是影响大城市土地供应的**甚至主要因素。
大城市土地供应不足的主要原因之一是，政府严格规范大城市的土地使用，对人口增加的大城市的监督通常更为严格。
在始终提倡市场经济的美国，近几十年来，地方政府也越来越多地监督城市土地。最常用的方法是所谓的分区计划（分区）。分区法规决定了可以使用什么目的：住宅，商业办公楼，百货商店等，还规定了重要指标，例如建筑物高度，密度，**地板面积和建筑物间距。
这些指标越详细和复杂，对住房供应的限制越大。当然，许多这样的规定的良好意图是使用法律手段来迫使穷人生活“更体面”。但是事情违背了我的意愿。一旦穷人失去了“不雅”的选择，其余房屋将是如此昂贵，以至于穷人无力居住。
其次，在某些领域（例如加利福尼亚州），即使大型项目的开发人员提交了符合分区法规和其他法规的项目计划，他们通常也需要完成许多其他任务，然后才能成功批准房地产项目。
例如，反复的公开听证会，几年的环境影响评估，向某些当地社区捐款，游说负责的官僚等等。这不仅为开发商带来了沉重的负担，而且还使投资充满了不确定性。最后，一些大城市只是清楚地表明，开发商必须支付大量费用来“购买”建立项目的资格。例如，在旧金山，如果支出均匀分配给每个新建的住房单位，则将高达60,000至150,000美元（（（2018））。
2005年，三名美国经济学家，SAIZ和其他监管方法汇编了一份问卷，调查了美国293个大都市地区的2,611个社区，并基于此汇编了著名的沃顿商业土地指数（土地使用指数）。 。
在这一排名中，旧金山，纽约，西雅图和洛杉矶等住房价格高的城市是最重要的，也是美国对美国住宅土地的严格监督的地区。过多的监督和批准权集中在地方政府的手中，该政府容易腐败。洛杉矶议员惠泽尔（）的腐败案件前一段时间引起了很多争议，在洛杉矶发生了很多争议，那里的土地监督非常严格，没有理由（是洛杉矶计划和土地使用的主席管理委员会）。
规范我国主要城市土地供应的主要手段是建筑土地指标。上海北大大学的卢明长期以来一直发现，自2003年以来，我国的建筑土地指标一直倾向于中部和西部地区，而大型东部城市的建筑土地指标已严格限制和减少。
例如，从2002年到2012年，我国有超过500万人的大城市的新建筑土地指标比例从35％降至15％。 2014年，土地和资源部发出了“加强控制和实施严格测试的土地保护制度的通知”，提议“原则上，将没有新的城市中央城市地区的城市人口超过500万除住宅和公共基础设施土地外，还增加了建筑土地。” 2016年，土地和资源部宣布了土地和资源的“第13五年计划”，并建议“原则上，将不安排新建筑土地计划，为超大和大城市的中央城市地区安排促进大型，中小城市，城镇以及小城镇。协调的发展。”
土地供应的减少将推动大城市的土地价格和住房价格上涨。对于没有买房的工人来说，这当然是个坏消息。但这对于买了房子甚至叔叔和fang的叔叔的居民来说，这是一种祝福。这就像经历了很多困难之后，我自然希望能踢开仍在爬上的脚。这部分解释了为什么在美国，土地供应主要由地方政府决定的原因，政府仍然选择过度监管和限制住宅土地的供应：购房者会通过各种渠道向地方政府施加压力他们限制了土地供应以维持高住房价格。当然，对于官僚主义，更多的监督和批准通常意味着扩大机构权力，那么为什么不这样做呢？
但是对于整个国家而言，这意味着失去经济效率。大城市的住房价格过高迫使大量劳动力使较大的城市早期具有更高的生产率，从而导致不同地区的劳动力之间的不匹配，从而降低了整个国家的生产力。杰出的中国经济学家西·长泰（Xie ）和他的合作者的研究表明，这种不匹配导致美国失去了9个百分点GDP。卢明（Lu Ming）的一系列研究还表明，在2003年之后，随着我国的新建筑土地指标倾斜了许多中西部地区和西方地区，其生产率低，人口流出，大型东部城市的土地价格和房价变得过高。这减少了大型东部城市的土地和劳动投入。这显然损害了我们国家的整体生产效率。
（作者Xi Xican是Fudan 经济学学院的老师和经济学博士学位）