万科、万达、龙湖、恒大等六大房企的社区商业模式

多中心已逐渐成为我国大城市的发展趋势，不管一个城市商场有多好，消费者一年能去几次呢？

当前零售环境的一个特点是大卖场郊区化、边缘化，购物中心社区化，社区商业日渐风靡。不同的地产公司会基于自身优势和资源来运营、发展社区商业。我们总结了七大地产公司的社区商业模式，或许可以为大家提供参考。

万科的“五菜一汤”

万科：自建自营“五菜一汤”统一运营

自长阳半岛社区商业配套完善以来，万科“五菜一汤”标准社区商业模式开始在北京多个万科项目中推广，成为住宅项目社区商业模式的典范。

在万科社区商业服务标准“五菜一汤”体系中，“第五食堂”是万科自创的社区餐饮连锁品牌，北京首店于2012年在长阳半岛正式开业，为业主提供优质实惠的餐食，特邀中餐大师精心烹制南北风味，开业以来，营养健康的饮食深受业主好评。

另一大标配是万科社区连锁品牌“幸福街市”，作为长阳**社区菜市场，食材新鲜健康、品种丰富、价格合理，彻底解决了万科社区居民的“菜篮子”问题。

万科在全国有近300个地产项目，单单万科项目内的社区商业似乎潜力无限。但更值得关注的是万科在社区商业的“系统整合”。此前，包括零售商在内的几乎所有企业都是单独进入社区商业，也就是以单一业态进入。至于与生活相关的其他业态的组合，基本是“听天由命”，物业业主对此也持“愿者上钩”的态度。万科在规划社区内的商业后，形成了统一的模式，让原本处于“自然生长”或“野性生长”状态的社区商业有了标准，各种业态的相互补充，让彼此的发展更有活力。

对于公司旗下三大商业产品线之一的社区商业未来的盈利模式，业内人士也曾表示：“长期来看，商铺作为资产，持有时间长，有升值盈利的前景。如果保留社区商业资产，未来可以形成一个可观的资产包。”

龙湖•完美：生活之家

龙湖：避开高端，匹配家庭全业态

“龙湖不仅有天街、步行街业态，还有规模大、发展潜力大的社区业态。”这是一位业内人士谈及龙湖业态的**印象。

事实上也确实如此，无论是龙湖起步的龙湖花园，还是蓝湖郡、水晶丽城、紫都城等众多高端社区，都拥有一定规模的社区商业。尤其是水晶丽城的众多社区商业，如今已经发展成为新牌坊城市中心重要的商业组成部分；而紫都城的社区商业，则成为了冉家坝片区的生活中心。

龙湖社区的商业定位聚焦家庭、以家庭为中心，为家庭中的老人、子女提供匹配的业态，包括儿童教育、老年娱乐等，避免定位过于高端，形成与家庭生活、消费相匹配的完整业态。

万达恐龙模式

万达：规模太大，“不是一个好的模式”？

万达模式的社区商业，被说成是“不太好的模式”，但实际情况就见仁见智了。社区商业是整个商业地产类别中最值得发展的形式，因为它的资源利用率**，最贴近客群，目的性消费的商业需求最明显。因此，像万达模式这样的社区型商业模式是可以复制的。

谈及万达大举进入二线城市、在郊区大规模重构城市中心，业内人士指出，“新万达模式实现了财务上的平衡，但社区商业部分显然不是一个好的模式”。

万达找到了一条可持续发展的模式，就是“出售10万平米社区商业，实现10万平米购物中心的持有，实现资本投入的平衡”。

但由于万达商业中心开发规模较大，其自有购物中心基本能满足居民消费需求，购物中心旁边的社区商铺体量较大，缺乏消费支撑，因此“投资万达社区商铺的人面临着较大的租金和经营压力”。

购物中心的成功掩盖了商店的隐忧，其社区商业大多被忽视。其实社区商店也应该受到重视，控制规模、合理规划、功能分区、组团与街道相结合，也会有很好的发展空间。

恒大•自有业态回馈

恒大：剧院模式、自有业态回馈

如果说万达以影院带动商业广场，那么恒大则希望以影院带动社区商场。恒大影城已迈出实质性一步，在中山、西安、岳阳、儋州等项目上打造了4个带影院的小型商场。未来，恒大的院线项目将覆盖全国17个省、市、自治区，连锁影院总数将超过150家。

“恒大影院”是一栋位于住宅区内的四层小商业楼，1-2层为棋盘式商铺，3-4层为恒大剧院，总面积约1万至2万平方米。影院希望为社区及周边居民提供生活配套和娱乐服务。这种社区商业模式被称为恒大影院模式，“影院其实就是社区商场里的主要店铺。”

恒大城规划的3210平米社区商业，汇聚餐饮、金融、医疗、购物等元素，丰富综合生活服务设施，让业主走出家门就能满足不同类型的生活需求。

协新社区商业街

先施地产：社区购物街，步行仅需10分钟

为了满足不同消费者的需求，诚心雅筑专门打造了社区商业街星光社区，为社区生活锦上添花。不同于星光商业，星光社区是专为社区业主打造的购物天堂。新社区商业街商圈的商业高度，将通过诚心雅筑星光社区全面提升，最终重塑社区商业蓝图。

学生放学后，到所在社区的综合超市挑选文具；白领下班后，到家附近的大型超市买菜、称肉；老人漫步到楼下的收取点交水电费……

诚园小区从“便民、实惠、惠民”出发，积极为民打造最便捷的社区商业服务圈，通过将连锁品牌、便民服务、信息智能等引入社区，为所在区域打造最便捷的社区商业服务圈，以满足居民日常生活所需为主要目的，让居民一出门就能买到生活必需品，因此一直秉持“缺什么，需要什么”的原则引入业态。

阳光新产业.大数据

阳光新产业：大数据研究，业态随消费趋势调整

阳光新业有专门的团队研究消费趋势，要了解顾客把钱花在了哪里，灵活调整商场的客流，家长可以清楚的知道孩子刷卡都花在了哪里，是去上培训班，还是天天打游戏。

子女可以把附属卡赠送给父母，由于不能兑换，也可以督促父母定期消费。另外，父母和子女可能不住在一个城市，但子女可以通过远程充值来关心父母，这也是一种符合中国文化的商业模式。“中国人家庭观念强，这种一张主卡带多张附属卡的模式，可以让一家之主把所有的福利辐射到每个家庭成员。”

阳光新业对于社区购物中心的创新背后的逻辑是，社区购物中心本身就是多频次的付费方式，另外购物中心要符合集群化的概念，未来商业地产成功的决定性因素在于开发商对目标市场的响应能力。

幻想曲。多彩生活

花样年：优质低价，社区电商新服务

手机APP“嘟”的一声，提醒你家里缺米了，你只需要回复：“要”，15分钟后，米就送到了。如果你需要家政、维修等服务，也可通过这款APP解决。

这就是花样年在做的新型互联网物业服务，从2012年开始，花样年就利用互联网基因重构传统物业公司，把实体社区变成基于大数据的互联网平台，并向同行开放。

“社区消费是真正的刚性消费，2012年花样年旗下的服务平台彩生活服务集团服务人数大概是400万人，400万人一年的消费总额接近500亿元，我们不想让这500亿元的现金从我们家门口流走。”

这种新型的B2F社区电商平台商业模式，是针对家庭消费的电商平台，通过这个平台，业主可以了解社区周边的各类商业服务信息，并可以通过智能终端下单购买商品或服务，服务完成后再进行支付。

其本质是类似地方电商的区域电商平台，商品消费结构以日用品、消耗品为主，局限性明显，但如果能成为可信赖的整体家庭消费服务平台，那么类似地方电商的商品消费结构局限性将被打破，从碎片化的家庭商品消费升级为整体的一站式消费平台，覆盖的商品种类更多，其利润转化率也会更高。